Pour la deuxième année consécutive, l’indice national des fermages a augmenté. Il affiche une hausse de 0,55 % en 2020. Il s’établit dorénavant à 105,33.
L’an passé, c’est une variation de +1,66 % qui avait été constatée, qui venait en contrepied de la forte baisse qui avait marqué la période 2016 – 2018. C’est sur cet indice que les fermages doivent être indexés chaque année.
La fixation du prix dans un bail rural est un enjeu pour les deux parties. L’existence d’un loyer va venir caractériser la contrepartie onéreuse de la mise à disposition, qui est l’une des conditions pour déterminer l’existence d’un bail rural. Le paiement de ce loyer est une des obligations primaires du fermier. Le non-paiement du fermage peut être une cause de résiliation du bail, si les conditions sont réunies.
Il existe également des actions au profit du bailleur ou du preneur pour fixer le prix du fermage, ou en obtenir la révision, s’il existe un désaccord entre les parties.
Le loyer d’un bail rural viticole ou d’un bail à métayage présente, lui, des spécificités.
Rappel du cadre légal
C’est à l’article L411-11 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) que l’on retrouve les dispositions relatives au prix du bail rural. Cet article dispose que le prix du fermage est établi, notamment, en fonction de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué.
Toujours selon le même article, le prix du bail est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation qui est actualisé, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers ; et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, actualisé selon la variation de l’indice national des fermages.
Ces loyers, fixés en monnaie, doivent être compris entre des maxima et des minima qui sont établis par arrêté.
En Saône-et-Loire, c’est l’arrêté du 4 novembre 2019 qui actualise les maxima et minima des valeurs locatives des terres et prés et des bâtiments d’exploitation. À la même date, un arrêté actualise les valeurs locatives des vignes.
Pas de bail sans contrepartie
À la conclusion du bail rural, bailleur et preneur doivent s’accorder sur le prix du fermage.
Pour déterminer ce prix, il faut se référer aux arrêtés préfectoraux qui établissent les valeurs locatives selon les éléments indiqués à l’article L411-11 du CRPM.
Ce loyer sera actualisé chaque année selon l’indice national des fermages. Pour la première année du bail, le montant du fermage à payer est celui fixé au contrat, il n’y ni augmentation, ni diminution.
Le paiement du fermage est l’une des obligations premières incombant au preneur. Le défaut de paiement du fermage, selon l’article L411-31 du Code Rural, est une cause de résiliation du bail. Cependant, cette résiliation n’est pas automatique. Pour résilier le bail, il faut deux défauts de paiement de fermage qui restent impayés après l’envoi d’une mise en demeure. Si après une période de trois mois, le fermage n’est toujours pas payé, le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR).
Attention cependant, la prescription pour demander les fermages impayés est de cinq ans.
Actions sur le prix
Le paiement du fermage est très important pour les deux parties à un bail rural. Cependant, quelles sont les actions possibles s’il y a un désaccord sur le prix ?
Il existe une action en révision du fermage. Lors de la conclusion du bail, si le prix fixé est supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative du bien donné à bail, alors le bailleur, tout comme le preneur, peut agir en révision du fermage (article L411-13 CRPM). Toutefois, cette action ne peut être introduite qu’au cours de la troisième année du bail initial, ou du bail renouvelé et elle ne peut être introduite qu’une seule fois par bail.
Si le prix a été fixé sans considération de l’arrêté préfectoral, il est illégal. Dans ce cas, les parties peuvent, à tout moment, agir en régularisation du prix. Cette action se prescrit par cinq ans.
Une autre action porte sur l’erreur de contenance. Prévue à l’article 1765 du Code Civil, elle permet de rectifier le montant du fermage si une erreur de contenance des biens loués est constatée. Cette action ne peut être intentée qu’au cours de la première année suivant la conclusion du bail.
Par ailleurs, les maxima et minima font l’objet d’un nouvel examen départemental tous les six ans, au plus tard. L’arrêté applicable à un bail est celui qui était en vigueur au moment de la conclusion du bail. En cas de modification des minima et maxima, le prix des baux en cours ne pourra être révisé que lors du renouvellement. La révision doit intervenir d’un commun accord entre les parties. Dans le cas contraire, c’est le TPBR qui pourra fixer le fermage.
Les cas particuliers des baux viticoles et du métayage
Le bail à ferme viticole, portant sur des terres plantées en vigne, diffère du bail rural "classique" en ce qu’il porte sur une culture pérenne.
Si le fermage d’un bail rural doit normalement être exprimé en monnaie, pour les cultures pérennes, il est possible de l’exprimer en quantité de denrées. En Saône-et-Loire, les maxima et minima des valeurs locatives des vignes sont exprimés en hectolitre par hectare. Le prix des denrées est actualisé par arrêté chaque année.
Le bail à ferme viticole peut également porter sur des terres nues à planter. Dans ce cas, le loyer sera déterminé sur la base des valeurs locatives applicables en polyculture, et ce jusqu’à ce que la vigne rentre en production.
Le métayage, ou bail à vigneronnage, présente une autre particularité, puisqu’il est caractérisé par un partage des produits et des charges de l’exploitation entre bailleur et preneur. Les parties devront s’accorder sur ce partage.
SERVICE JURIDIQUE DU GROUPE FDSEA 71
