Dans sa sagesse, le législateur a prévu l’hypothèse de sinistres affectant le bien loué.
En matière d’incendies, il revient exclusivement au bailleur d’assurer le bâtiment contre ce risque. Le preneur devant lui assurer sa responsabilité civile et le contenu du bâtiment lui appartenant.
Lorsque qu’un bien loué vient à être détruit par cas fortuit, l’article L411-30 du Code Rural va régir la situation qui peut concerner un bâtiment, une plantation (vergers ou vignes par exemple).
Si les biens compris dans un bail rural viennent à être détruits en totalité par cas fortuit, sans que le preneur n’est commis de faute, le bail sera résilié de plein droit, c’est-à-dire par le simple effet de la loi. La raison est simple, l’objet du bail étant détruit, celui-ci n’a plus lieu d’être et d’exister entre les parties.
Cependant, si la destruction totale ou partielle du bâtiment, par cas fortuit, compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation du preneur et si le bien était assuré, le preneur pourra imposer au bailleur de reconstruire le bâtiment ou un bâtiment équivalent, à concurrence des sommes versées au bailleur par la compagnie d’assurance.
Si la somme versée par l’assureur ne permet pas de couvrir l’intégralité des coûts de reconstruction, le bailleur peut proposer de les prendre à sa charge moyennant une révision du fermage à l’amiable ou judiciaire.
Face à un bailleur mal assuré ou peu indemnisé (en raison de la vétusté par exemple), le preneur peut légalement décider de participer financièrement aux travaux de reconstruction. Dans cette hypothèse, la loi prévoit que les travaux qu’il finance seront indemnisés en fin de bail en tant qu’améliorations réalisées par le preneur.
Dans une telle situation, il sera donc capital de se ménager la preuve du financement desdits travaux et de l’accord du bailleur sur l’intervention du preneur pour la reconstruction.
Si le bien n’est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation du bail ou la réduction du fermage. Il peut aussi renoncer à la reconstruction et demander la résiliation totale du bail. Le pouvoir de demander la résiliation n’appartient pas au bailleur.
Qu’en est-il lorsque l’indemnisation versée par l’assurance est affectée d’une vétusté ?
La réponse nous est ici donnée dans un arrêt récent de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 31 mai 2018.
Dans l’affaire jugée, le litige portait sur la réfection de toitures détruites par un orage de grêle, pour laquelle la compagnie, après intervention de son expert, avait retenu une vétusté de 35%. L’indemnisation correspondant aux coûts de réfection était donc réduite d’autant. Comme l’application de cette vétusté ne permettait pas de couvrir les coûts de réparation de tous les bâtiments sinistrés, le bailleur avait donc décidé de limiter ses travaux à la somme versées. Ce qui fut contesté par le preneur.
Selon la Cour, la somme retenue au titre de la vétusté par l’assureur et nécessaire à la reconstruction du bâtiment doit être prise en charge par le bailleur.
Elle juge en effet que le bailleur supporte « à sa charge exclusive », dans le cadre de son obligation d’entretien découlant du bail, les réparations entraînées par la vétusté du bien et nécessaires à son entretien. En raison de cette obligation légale d’entretien, le bailleur doit financer la reconstruction du bien, si le preneur la demande, sans pouvoir se limiter à la seule indemnité versée par l’assurance. Il doit donc prendre à sa charge les sommes déduites par l’assureur au titre de la vétusté, celle-ci relevant de son obligation d’entretien. L’obligation de reconstruction prévue à l’article L.411-30 n’exclut donc aucunement l’obligation d’entretien.
Au final, la Cour de Cassation retient une solution qui peut imposer au bailleur un coût de reconstruction du bâtiment pouvant dépasser le montant perçu des compagnies. Il est donc nécessaires d’être vigilant à la souscription du contrat sur les clauses concernant la vétusté et d’effectuer l’entretien régulier.
Le preneur peut cependant toujours décider de participer financièrement au travaux de reconstruction comme vu plus haut. Face à de telles situations imprévues la négociation peut aussi avoir sa place.
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